Analyse en aanbevelingen 

Renovatie in de private huurmarkt: hoe stimuleer je dat?

De verbetering van de energetische efficiëntie van woningen is één van de belangrijkste middelen die de Belgische gewesten willen inzetten om het door de EU vooropgestelde doel om de CO2-uitstoot te verminderen met 55% tegen 2030, te halen. Energetische renovatie van de reeds bestaande woningvoorraad speelt hierin een grote rol. Er wordt echter vastgesteld dat het tempo van de uitgevoerde renovaties onvoldoende is om deze beleidsdoelen te halen.

Zowel bij eigenaar-bewoners als bij (ver)huurders bestaan er drempels tot renovatie. Dit kunnen financiële drempels zijn: men heeft niet de nodige (liquide) middelen of men vindt dat de economische baten niet opwegen tegen de kosten. Maar er kunnen ook organisatorische drempels bestaan: hoe pakt men een renovatie aan en heeft men hier de nodige tijd, mentale en fysieke energie en capaciteiten voor? Ook kennisdrempels kunnen renovaties in de weg staan: niet iedereen staat stil bij wat de huidige en toekomstige kwaliteits- en energie-efficiëntienormen (zullen) zijn of wat het kan betekenen voor een woning indien deze niet worden bereikt tegen een bepaalde datum. Daarnaast kan gebrek aan kennis over beschikbare maatregelen ter ondersteuning van renoveerders een drempel vormen. Hierbij kunnen ook het niet weten of men wel in aanmerking komt of hoe deze maatregelen aan te vragen drempels vormen om er gebruik van te maken.

Specifiek voor renovatie van huurwoningen speelt het split-incentive een belemmerende rol: de partij die de investeringen moet bekostigen (de eigenaar van de woning – de verhuurder) is niet dezelfde als de partij die de voordelen ervaart (de bewoner van de woning – de huurder). Daarom kan de verhuurder minder gemotiveerd worden dan bijvoorbeeld een eigenaar-bewoner die wel zelf de voordelen, zoals een lagere energierekening of hoger (thermisch) comfort, van de investering ervaart. In de nabije toekomst echter zullen woningen aan een steeds strenger wordend maximaal EPC moeten beantwoorden. Vanaf 2030 zullen woningen die hier niet aan voldoen ongeschikt verklaard kunnen worden. Ze zullen dan niet meer verhuurd kunnen worden. Het is daarom belangrijk om de renovatie van huurwoningen aan te moedigen.

De private verhuurders in België zijn meestal geen grote institutionele spelers zoals dat in sommige buurlanden het geval is. Zo is in Vlaanderen 95% van de private huurmarkt in eigendom van particuliere verhuurders; zij verhuren vaak maar één of twee woningen en ze zijn gemiddeld ook al wat ouder (een derde van de particuliere verhuurders in Vlaanderen bleek ouder dan 64 jaar in 2013). De vraag is dus: hoe kunnen particuliere verhuurders aangemoedigd worden om de nodige renovaties uit te voeren? Op niveau van de drie gewesten bestaan er steunmaatregelen (bv. premies en leningen) die ook meer en meer op verhuurders werden gericht. Maar ook op lokaal niveau worden er instrumenten ontwikkeld die zich specifiek op het aanmoedigen van renovatie in de private particuliere huurmarkt richten.
Omdat deze lokale praktijken als inspiratie kunnen dienen voor anderen werd een onderzoek gevoerd naar welke praktijken er zoal worden toegepast en wat de kenmerken zijn. Het onderzoek bestond uit drie stappen: 1) een overzicht krijgen van wat er (op lokaal vlak) bestaat aan instrumenten (dit deel resulteerde in een inventaris van praktijken); 2) een aantal instrumenten selecteren en beter leren kennen (praktijken nader bekeken); en 3) de kennis over deze praktijken dissemineren ter inspiratie van anderen (disseminatie via verschillende kanalen).
Inventaris

Er werd op verschillende manieren gezocht naar bestaande praktijken. De maatregelen van de gewesten zijn via de websites van deze overheden te vinden. De gewestelijke maatregelen werden niet mee beschouwd in de selectie van nader te onderzoeken praktijken maar ze kunnen wel een onderdeel vormen van lokale praktijken, waar men bv. de kennis deelt of ondersteuning biedt om een aanvraag in te dienen. Online werd verder gezocht via gerichte zoektermen en dit leverde informatie op over premies en advies/begeleiding die vanuit verschillende steden en gemeenten worden aangeboden, al dan niet in samenwerking met welzijns- of andere organisaties. Verder werden ook deskundigen gecontacteerd (bv. BE-REEL!, Energiehuizen, binnenlandse en buitenlandse experten inzake de private huurmarkt zoals de Verenigde Eigenaars, CIB, Huurpunt, FEDAIS, VVSG). Zo konden nog een aantal praktijken ontdekt worden.

De zoektocht leverde praktijken die op verschillende manieren de renovatiedrempels aanpakken. Bij een deel van de lokale praktijken werd gebruik gemaakt van de maatregelen op gewestelijk niveau (met bv. kennis verspreiden over en hulp bieden bij het aanvragen van gewestelijke premies of leningen, samenwerking met energiehuizen, lokaal toepassen van regelgeving zoals het sociaal beheersrecht uitoefenen of het oprichten van energiegemeenschappen faciliteren). We vonden ook verschillende types van praktijken die op lokaal niveau ontwikkeld werden. Naast financieel (subsidies) of regulatorisch (zoals de leegstandsheffing invoeren of een conformiteitsattest verplichten) kunnen lokale praktijken communicatief van aard zijn. De communicatieve praktijken kunnen gaan van informatie verstrekken tot volledige ontzorging van het renovatieproces bieden. Tegelijk kunnen er renovatiecontracten worden afgesloten tussen een lokaal bestuur en de eigenaar van verhuurde of leegstaande woningen. Naast lokale besturen zijn ook andere actoren actief om renovatie in de private huurmarkt aan te moedigen en deze werken vaak samen met een lokaal bestuur. De meeste van zulke initiatieven zijn erop gericht om leegstaande woningen te renoveren (waarbij er soms een bijdrage wordt gevraagd voor deze begeleiding) en in de (sociale) huurmarkt te brengen. Voorbeelden hiervan zijn Goed Plan (SAAMO), Het Pandschap, of de renovatiecontracten afgesloten door SVK’s. Verder zijn er ook nog commerciële investeerders die woningen verwerven, deze renoveren en daarna voor een bepaalde tijd sociaal verhuren zoals Inclusio, Vicinity of Homes4all (in Italië). In de inventaris kunnen nog meer voorbeelden gevonden worden.

De inventaris biedt een breed overzicht van mogelijke praktijken en waar ze toegepast worden. De gevonden praktijken werden ingedeeld in 14 sociale business modellen. Voor elk model werd de informatie die publiek beschikbaar was ingevuld in een sociaal business model. Het gaat o.a. over volgende vragen:

  • welke mensen en middelen worden ingezet om de doelen te bereiken?
  • welke partners en belanghebbenden moeten betrokken worden?
  • wat zijn de kernactiviteiten die met de praktijk gepaard gaan? (bv. begeleiding of financiële steun bieden, administratieve opvolging, …)
  • hoe wordt de doelgroep (private verhuurders of in een enkel geval huurders) bereikt en hoe wordt met hen gecommuniceerd?


Praktijken nader bekeken

Uit de 14 modellen werden er 8 geselecteerd op basis van de volgende criteria:
  • technisch: levert de praktijk potentieel naar verbetering van de woningkwaliteit en energieprestatie van private particulier verhuurde woningen?
  • sociaal: is er aandacht voor de betaalbaarheid van de huur voor huishoudens met lage inkomens?
  • opschaalbaarheid: lijkt de praktijk toepasbaar in andere gemeenten?


Er werd telkens gezocht naar een mix in de aanwezigheid van de criteria in de geselecteerde praktijken. Voor elk model werden één of twee casestudies uit de inventaris gevonden waar er deskundigen bereid waren om meer uitleg te verschaffen over de geselecteerde praktijk. Aan de hand van interviews (online of fysiek) werd meer informatie verzameld om zo alle domeinen van het sociaal businessmodel in te vullen zodat geïnteresseerde gebruikers op basis van deze informatie kunnen beslissen of de praktijk lokaal zou kunnen geïmplementeerd worden. Zo werden o.a. de nodige mensen en middelen, de samenwerking met partners, de technische en administratieve kernactiviteiten die met een praktijk gepaard gaan, en het bereiken van de doelgroep in beeld gebracht. Ook succesfactoren en drempels, alsook mogelijkheden en randvoorwaarden tot opschaalbaarheid, werden beschreven. De casestudies vormen zo een bron van informatie en inspiratie over hoe renovatie in de private huurmarkt kan aangemoedigd worden in de lokale context.

Op basis van deze cases konden ook een aantal algemene conclusies getrokken worden. Zo bleek o.a. dat de bestaande instrumenten vaak op (minimale) woningkwaliteit werden gericht en nog niet zo sterk op energie-efficiëntie of duurzaamheid. Gegeven het vooropgestelde langetermijnpad voor de maximale energiescores van (huur)woningen en de gevolgen indien hier niet aan voldaan wordt, kan minimale energie-efficiëntie een belangrijkere rol gaan spelen. Beide aspecten zullen samenvloeien wanneer de energiescore onderdeel wordt van het conformiteitsonderzoek.

Praktijken kunnen ook in combinatie voorkomen of een combinatie kan aangewezen zijn om optimaal gebruik te maken van een schakelmoment zoals bv. wanneer het conformiteitsattest verplicht wordt en er tegelijk ook een lokale subsidie of technische begeleiding wordt voorzien. Niet alle praktijken vereisen evenveel budget van het lokaal bestuur maar bij bepaalde praktijken mogen de kosten voor financiële tegemoetkomingen, begeleiding maar ook de administratieve kost niet onderschat worden. Verder blijkt ook dat het bereiken van verhuurders niet evident is en het nodig is om verschillende communicatiekanalen te gebruiken om deze groep te sensibiliseren en te informeren over normen en ondersteunende maatregelen.

Disseminatie

Tot slot wordt de informatie die verzameld werd in de inventaris en in het case-onderzoek beschikbaar gesteld van eenieder die inspiratie zoekt over hoe renovatie in de private huurmarkt kan aangemoedigd worden.

Om de weg naar de inventaris en casestudies te vinden werden ook volgende materialen samengesteld:
- Leidraad lokale praktijken
- E-learning materiaal: video met hoe de leidraad gebruikt kan worden

De leidraad en de video zijn opgesteld vanuit het oogpunt van een lokaal bestuur. Aan de hand van negen vragen worden zo enkele mogelijkheden aangereikt van welk type instrument lokaal zou kunnen ingezet worden. De negen vragen zijn te plaatsen onder drie categorieën: beleidsvisie, capaciteit en type instrument. De visievragen gaan over het budget dat beschikbaar kan worden gesteld voor de doelstelling “aanmoedigen van renovatie in de private huurmarkt”, over de betaalbaarheid van huren na de renovatie en of men de focus wenst te leggen op woningkwaliteit en/of energie-efficiëntie. De volgende categorie vragen betreft de capaciteit, bv. of er interne capaciteit aanwezig is om technische begeleiding te bieden of dat er met een partner zal gewerkt worden. Tot slot kan men zich de vraag stellen welk type instrument men wil aanbieden. Dit kan financieel zijn (bv. subsidies), communicatief (bv. advies of begeleiding) of regulatorisch (bv. conformiteitsattest verplichten). De kenmerken worden gevisualiseerd in een vragenboom die aan de hand van de vragen en antwoorden één of meerdere instrumenten voorstelt.

Inspiratie

De drie delen bieden inspiratie en mogelijkheden over hoe renovatie in de private huurmarkt kan aangemoedigd worden. De leidraad (deel 3) biedt een overzicht van de modellen en mogelijke keuzes. Het praktijkdeel (deel 2) biedt meer details over een specifiek instrument en alles wat erbij komt kijken, en in de inventaris (deel 1) kan nog meer inspiratie opgedaan worden, bv. over andere praktijken, of andere plaatsen waar een praktijk of een variant ervan werd toegepast, zelfs tot in de (verre) buurlanden.

Auteurs: Katleen Van den Broeck en Leontien Bielen

Deel 1: Inventaris bestaande praktijken
Bielen, L., Leloutre, G., Piccardo, C., Prignot, I., Van den Broeck, K., & Versele, A. m.m.v. Aurélie Luyckx (2022). Opmaak van een stappenplan voor renovaties van woningen in de private huurmarkt. Deel 1: inventari¬satie maatregelen en praktijken. HIVA-KU Leuven: 107 p.

Deel 2: Geselecteerde modellen en praktijken nader bekeken
Bielen, L., Leloutre, G., Piccardo, C., Prignot, I., & Van den Broeck, K. (2023). Opmaak van een stappenplan voor renovaties van woningen in de private huurmarkt. Deel 2: praktijken van naderbij bekeken., HIVA KU Leuven: 102p.

Deel 3: Leidraad lokale praktijken
Bielen, L., Van den Broeck, K., Leloutre, G. & Piccardo, C. (2023). Opmaak van een stappenplan voor renovaties van woningen in de private huurmarkt. Deel 3: leidraad lokale praktijken., HIVA KU Leuven: 25p.

E-learning https://www.be-reel.be/course/uitdaging-huurmarkt 
Video ingesproken door Bielen, L., & Van den Broeck, K., “Aanmoedigen van renovaties in de private huurmarkt: leidraad tot praktijken gericht op renovaties van particuliere huurwoningen”.