Attention particulière pour les objectifs à long terme des immeubles à appartements

Les bâtiments étant responsables de 60 % en moyenne de la consommation d’énergie dans l’UE, il est important de rendre tous les logements neutres sur le plan climatique et énergétique d’ici 2050 et cela s'applique également aux appartements. La consommation d’énergie annuelle moyenne des bâtiments résidentiels s’élève actuellement à 348 kWh/m2 et est 70 % supérieure à la moyenne européenne. En 2022, nous comptions 4,6 millions de bâtiments avec 5,6 millions d’unités de logement en Belgique (source : Stabel).  Les immeubles à appartements représentent 19 % du parc, mais il s’agit toutefois de quelque 233 052 bâtiments et de quelque 1 585 057 unités de logement. Le nombre de logements en Wallonie était de 1 695 472 unités ou 17 % (2022, Stabel), avec 276 853 logements dans des immeubles à appartements. La Flandre compte 930 044 appartements dans 142 733 immeubles à appartements. Environ 72 % du parc immobilier sont utilisés par le propriétaire-résident. 

Les chiffres confirment que le parc immobilier belge est vieillissant, 15 % de celui-ci datant encore d’avant 1900, 38 % d’avant 1945, avec le parc immobilier le plus ancien en Wallonie (48 % d’avant 1945) et à Bruxelles (66 % d’avant 1945) dont la majeure partie n’est pas isolée. La Flandre compte toutefois les bâtiments les plus récents avec un accroissement de 14 %, taux baissant cependant à 10 % en Wallonie et à seulement 3 % à Bruxelles.  

Le secteur des immeubles à appartements est toutefois beaucoup plus complexe pour la sensibilisation et l’approche de rénovation que pour les maisons individuelles. Cela est dû au fait que des propriétaires individuels doivent prendre des décisions collectives dans une copropriété. Chaque lot d’un copropriétaire comporte d’ailleurs une partie privée et une partie commune. 

Obligations et normes  

En ce qui concerne les obligations et normes, la possession d’un certificat PEB est obligatoire dans toutes les régions lors de la vente et de la location d’un logement, donc aussi dans des immeubles à appartements. En Wallonie, un sous-rapport est de nouveau obligatoire pour les immeubles à appartements qui disposent d’une installation commune. Pour un appartement équipé d'une installation individuelle, il ne faut donc pas de sous-rapport. En Flandre, un certificat PEB est obligatoire pour les parties communes depuis 2022. À Bruxelles, une obligation de ce type est prévue via un certificat d’habitation PEB obligatoire pour chaque logement à partir de 2025 et un plan de rénovation pour les parties communes sera demandé à partir de 2027.    

En Wallonie, les obligations de rénovation des logements nouvellement mis en location devront, selon le Plan Air Climat Energie (PACE) approuvé en mars 2023, être systématiquement renforcées. Ces logements doivent posséder au minimum un certificat F en 2025, un certificat E en 2028 et un certificat D en 2031. (Le certificat E se trouve entre 340 et 425 kWh/ m² et le certificat F entre 425 et 510 kWh/m²). Pour les immeubles déjà en location, l’obligation prendra effet au changement de locataire, mais dans ce cas à partir de 2027 (minimum un certificat F). Lors d’un changement de propriété d’un logement, le nouveau propriétaire dispose de 5 ans pour obtenir le niveau minimum de performance énergétique : certificat D à partir de 2026 (255>340 kWh/m²), certificat C à partir de 2031 (170>255 kWh/m²).    

L’obligation légale de rénover a été introduite en Flandre en 2023 pour les bâtiments résidentiels, donc aussi pour les appartements.  Tous les appartements qui sont achetés à partir de 2023 avec un certificat E ou F doivent être obligatoirement rénovés aux conditions du certificat D minimum, dans les 5 ans après l’achat. Cette rénovation est une obligation légale pour chaque appartement acheté à partir de 2023, même lorsque les autres appartements ne changent pas de propriétaire. La rénovation peut également nécessiter des travaux aux parties du bâtiment qui sont la propriété de la communauté, comme les éléments de construction ou le chauffage collectif.    

Les travaux légalement obligatoires peuvent être décidés à une majorité simple (50 % + 1). Le refus de ces travaux n’est pas une bonne chose pour les autres propriétaires, car à terme, leur appartement aussi sera vendu et tombera sous l’obligation de rénovation. Le blocage des travaux de rénovation énergétique nécessaires aux parties communes fait donc baisser la valeur future de tous les appartements du bâtiment.   

En ce qui concerne les obligations légales de rénover en Flandre, il est établi que les nouveaux propriétaires de bâtiments résidentiels énergivores (les bâtiments ayant un certificat PEB E ou F) seront tenus de rénover leur immeuble en profondeur à partir du 1er janvier 2023. Dans les cinq ans qui suivent le transfert notarié de pleine propriété, les propriétaires doivent avoir consenti les efforts nécessaires pour que le bâtiment réponde au minimum aux conditions liées à un certificat PEB D, ce qui exigera bien entendu aussi un important investissement (financier). 

Une partie du financement des travaux peut provenir d’incitants financiers des pouvoirs publics. En Flandre, ce sont ainsi 660 millions d’euros de fonds publics qui seront consacrés à la rénovation de logements privés (2022-2023). Ces fonds sont des incitants qui incluent une nouvelle « Mijn Verbouwpremie », des primes à la rénovation augmentées, une prime de certificat PEB et une prime de démolition et de reconstruction augmentée.     

À Bruxelles, l’obligation de rénovation (comme mentionnée dans le Plan Climat « renforcé » LKEP ) est liée à l’établissement d'un certificat PEB d’ici 2015, qui mentionnera  les 5 travaux prioritaires sur la base d’un plan par étapes personnel.  Les logements ayant un certificat PEB F et G, les dites passoires énergétiques, devront obligatoirement être rénovés d’ici 2033. Le but est d’atteindre chaque année moins de 100 kilowattheure par mètre carré (Certificat C) en 2050. Actuellement, cette moyenne est encore de 220 kWh par mètre carré par an.  

Plan directeur de rénovation  

L’Autorité flamande contribue désormais à l’établissement d'un plan directeur de rénovation pour un immeuble à appartements. Ce plan aide lors du processus de préparation d’une rénovation avec toutes les parties et offre un soutien aux propriétaires et aux syndics qui en ont des connaissances limitées. Un soutien allant jusqu’à 12 000 euros (maximum 60 % du coût) dédié à l'établissement d’un plan directeur de rénovation est prévu pour les immeubles à appartement à partir de 15 unités de logement. Un contrat-cadre a été conclu au sein de la VEKA avec plusieurs bureaux d’études qui pourront établir un tel plan directeur de rénovation.    

Un plan directeur de rénovation se compose de deux grandes parties : un plan d’entretien qui court sur plusieurs années et qui est basé sur l’état dans lequel le bâtiment se trouve et sur un scénario de rénovation durable qui permet d’atteindre les objectifs de 2050. Il s’agit de la rénovation des façades et de la toiture ainsi que de l’installation d’un système de chauffage durable. En option, des solutions peuvent aussi être recherchées pour la recharge des véhicules électriques dans les immeubles à appartements. Au sein d'une association de copropriétaires d'un immeuble à appartements, il faut obtenir une majorité simple pour lancer un plan directeur de rénovation. Pour l’exécution effective des travaux, une majorité des deux tiers est requise.

Outre l’aide professionnelle lors de l’établissement d'un plan directeur, les copropriétaires pourront aussi bénéficier bientôt d'un coaching supplémentaire gratuit en amont de la rénovation. Il est question d’acquérir une compréhension du processus de rénovation, de la fourniture de conseils concernant toutes les options de rénovation comme d’informer sur les possibilités de financement et l’offre de primes. Le montant du coaching est de maximum 7 500 euros par immeuble à appartements, 700 euros pour les cinq premières unités de logement et 350 euros pour les unités de logement supplémentaires.  

Les copropriétaires peuvent demander en ligne une offre pour un plan directeur de rénovation. (en flamand) Cette demande doit reprendre le plus d'informations possibles sur le bâtiment, comme l’emplacement et la position du bâtiment, le nombre d'unités de logement et les spécifications urbanistiques. Après réception de la demande, la VEKA organise dans les trois semaines un mini-concours entre les bureaux d’études participants et fournit ensuite la proposition la plus avantageuse aux copropriétaires. Un contrat est par la suite signé entre le bureau d’études et les copropriétaires, puis commence l’établissement du plan directeur de rénovation. Ce plan sera fourni au maximum six mois plus tard.  

Le bureau d’études demande la prime de maximum 12 000 euros TVA comprise auprès de la VEKA et l’ACP paie uniquement le solde. Entre aujourd'hui et la fin de 2025, environ 200 plans directeurs de rénovation auront été soutenus, et un plan d’action plus global sera mis en place à plus long terme pour la rénovation des immeubles à appartements. 

Pour plus d’informations sur le plan directeur de rénovation (Site Gouvernement Flamande en Néerlandais)